Informatie Campings

Hieronder vindt u nuttige informatie over de aankoop en exploitatie van een camping.
De dienstverlening van Inter-France is beschikbaar voor ieder die zelf een object heeft gevonden en tot aankoop over wil gaan. Heeft u zelf een geschikt object gevonden? Kijk op onze pagina advies bij aankoop.

Soorten campings

Camping à la Ferme

Een "Camping à la Ferme" heeft maximaal 6 plaatsen en biedt ontvangstcapaciteit aan ten hoogste 20 personen. Iedere kampeerplaats heeft een oppervlakte van minimaal 300 m2 en de afstand tot sanitaire voorzieningen bedraagt maximaal 100 meter. Een camping à la ferme mag slechts 2 maanden per jaar geopend zijn en er zijn beperkende bepalingen, zo mogen er bijvoorbeeld geen mobilhomes geplaatst worden. Voor een Camping à la ferme dient toestemming te worden verkregen bij de gemeente, een volledige bouwvergunning is niet nodig, verzoek om toestemming geschiedt middels een vereenvoudigde aanvraag bij de "Mairie" (Een Déclaration Préalable). Echter de regelgeving omtrent de camping à la ferme biedt ruimte voor verschil in interpretatie, die daardoor per gemeente kan verschillen. Een wettelijk voorschrift is dat de kampeerplaatsen van een minicamping niet permanent mogen zijn en dus ieder jaar van plaats moeten wisselen. Derhalve is geen sprake van een definitieve implantatie, constructie of installatie en dat is de reden waarom geen dossier voor de aanvraag van een bouwvergunning behoeft te worden ingediend. Toch leidt dit in de praktijk wel eens tot discussie met gemeentes en komt het voor dat men (al of niet gegrond) bezwaar maakt vanwege een vermeende strijdigheid met een gemeentelijk bestemmingsplan of omdat het kamperen niet is gelieerd aan een agrarische activiteit, zoals deze opzet bedoeld was. Het is dus niet altijd mogelijk om een dergelijke toestemming te verkrijgen. Inter-France kan de aanvraag van de vereiste toestemming voor u verzorgen en zonodig de gemeente voorzien van de juiste regelgeving om daarmee de kans op verkrijging van autorisatie te vergroten. Voor meer informatie check deze blog:een mini camping beginnen in Frankrijk.

Aire Naturelle de Camping

Bij het invoeren van de nieuwe sterrenklassering in 2012 werd de Aire Naturelle in eerste instantie overgeslagen. In 2014 is dit hersteld middels een aanvulling in de wetgeving en werd tevens het maximum aantal toegestane plaatsen verhoogd van 25 naar 30. Belangrijk gevolg van de vernieuwde regelgeving is dat de Aire Naturelle in aanmerking komt voor klassering. Dit kan interessant zijn voor de exploitant, omdat deze vervolgens gebruik kan maken van een gereduceerd BTW tarief, waardoor de fiscale lasten aanzienlijk worden verlicht. Voor de Aire Naturelle gelden een aantal voorwaarden, waaronder het maximum aantal plaatsen, terreinoppervlak maximaal 1 hectare, grootte van de plaatsen minimaal 300 m2, jaarlijkse herindeling van de plaatsen om de natuurlijke vegetatie te behouden en een openingsperiode maximaal 6 maanden per jaar, waarna het terrein in natuurlijke staat dient te worden teruggebracht. Op een Aire Naturelle is de plaatsing van mobilhomes of andere verhuur-units niet toegestaan en de plaatsen mogen niet individueel worden voorzien van water of rioleringsaansluiting. Er dient een intern regelement te zijn en op een “unité foncière” (een geheel van percelen van dezelfde eigenaar) mag slechts èèn Aire Naturelle worden ingericht. Daarnaast gelden een aantal specifieke eisen om voor klassering in aanmerking te kunnen komen. Een probleem dat zich in de praktijk nogal eens voordoet is dat de eigenaar van een Aire Naturelle, vaak zonder zich daarvan bewust te zijn, niet heeft voldaan aan een aantal verplichte formaliteiten ten tijde van de aanleg en opening van het terrein. In dat geval is van belang dat voorafgaande aan de aankoop wordt bezien of deze situatie gerepareerd kan worden. Voor de aanleg van een Aire Naturelle dient een Bouw- of aanlegvergunning (Permis d’aménager) te worden verkregen, dit vraagt een compleet en uitgebreid dossier met allerlei beschrijvingen van het project. Gezien de complexiteit is het verstandig is om een beroep te doen op een architect die bekend is met dit type aanvragen. Bij de aankoop van een Aire Naturelle is deskundig advies onontbeerlijk om te voorkomen dat u een terrein verwerft dat in de toekomst misschien niet meer geëxploiteerd kan worden. Inter-France alle kennis en middelen in huis om u hierbij van dienst te zijn.

Camping "Tourisme" of "Loisirs"

Een “camping-caravaning” dient over een officiële vergunning van de préfecture te beschikken, waarin het aantal plaatsen, de eventuele sterrenclassering alsmede de aanduiding “Tourisme” of “Loisirs”wordt vermeld, waarmee wordt aangegeven of het een camping met voornamelijk plaatsen voor toeristen betreft (“Tourisme”) of dat er vrijwel uitsluitend vaste plaatsen zijn (“Loisirs”) die tijdens de gehele openingsperiode door dezelfde huurder bezet worden. Voor een sterrenclassering dient te worden voldaan aan allerlei normen en regels ten aanzien van de aanwezige voorzieningen, inrichting van het terrein, installaties, sanitaire voorzieningen, hygiëne en veiligheid. De aanwezigheid van een zwembad is eveneens onderhevig aan strenge regelgeving. Het verkrijgen van een sterrenklassering is aanbevelenswaardig voor de exploitant, omdat deze vervolgens gebruik kan maken van een gereduceerd BTW tarief, waardoor de fiscale lasten aanzienlijk worden verlicht. De sterrenklassering dient iedere vijf jaar te worden vernieuwd.

Parc Résidentiel de Loisirs

Een Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) is een campingterrein waarop chalets (maximaal 35m2) of mobilhomes worden geplaatst. De plaatsen kunnen worden verhuurd, maar kunnen eveneens per grondstuk worden verkocht, waarna de koper er zelf een chalet of mobilhome op kan plaatsen. Er zijn bepalingen ten aanzien van het aantal plaatsen, het percentage van de terreinoppervlakte voor gemeenschappelijke voorzieningen, de oppervlakte van percelen of plaatsen en ten aanzien van het maximale aantal personen dat op het terrein mag verblijven.

"Murs" en "Fonds de Commerce"

Bij de aankoop van een camping of andere bedrijfsactiviteit wordt onderscheid gemaakt tussen de verwerving van het onroerend goed, de "Murs" en de overdracht van een "Fonds" of "Fonds de Commerce". Een Fonds de Commerce is te vergelijken met de in Nederland gehanteerde aanduiding “goodwill en inventaris”. Vaak wordt een camping “Murs et Fonds” aangeboden en wordt dus zowel het onroerend goed als de bedrijfsactiviteit overgedragen. Indien uitsluitend een "Fonds de Commerce" wordt aangeboden wordt u dus geen eigenaar van het terrein en van de vaste opstallen (opmerking: chalets tot 35 m2 behoren meestal wel tot de overdracht van een Fonds de Commerce en niet tot die van onroerende zaken, dus deze zijn meestal wèl inbegrepen in de aankoop van een Fonds de Commerce). Het onroerend goed zal dan onderwerp zijn van een pachtovereenkomst en er zal jaarlijks een huursom dienen te worden voldaan. Vaak is er voor de pachter een eerste recht op aankoop van het onroerend goed te voorzien en in sommige gevallen kan daarvoor een koopoptie tegen een reeds vast te stellen prijs worden overeengekomen. Een overdracht van een Fonds de Commerce bevat dus goodwill, inventaris en zaken als recht op een bestaande pachtovereenkomst, overdracht van drank- en exploitatievergunningen, telefoonnummers, website, domeinnamen en andere rechten, maar ook de overname van een aantal verplichtingen. Het is dan ook van groot belang dat u zich van deskundige begeleiding voorziet, opdat eenduidig in kaart gebracht wordt wat u exact overneemt en ook welke lusten en welke lasten u wel en niet wilt overnemen! Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

Vergunningen, Normen en sterrenclassering

De belangrijkste vergunningen voor de bedrijfsvoering van een camping zijn de exploitatievergunning en de diverse drankvergunningen. Hieronder een overzicht.

Exploitatievergunning

Er geldt in Frankrijk een nieuwe regelgeving ten aanzien van de sterrenklassering. Deze houdt in dat per juli 2012 alle bestaande klasseringen komen te vervallen en alle campings in Frankrijk opnieuw worden geklasseerd in categorieën van 1 t/m 5 sterren. Klassering is dan niet meer verplicht, maar voor een camping zonder sterren gelden fiscale nadelen die het afzien van klassering zeer onaantrekkelijk maken. Het nieuwe systeem van klassering bestaat uit een ingewikkeld beoordelingssysteem op meer dan 200 punten, waarvan aan een groot deel verplicht dient te worden voldaan. Inter-France is in het bezit van alle regelgeving, normeringstabellen en uitgebreide informatie over dit onderwerp en op aanvraag zenden wij u dat graag toe. Er worden soms campings aangeboden zonder sterrenclassering of campings waarvan een declassering dreigt, hiermee dient tijdens het aankoopproces op de juiste wijze mee omgegaan te worden om toekomstige problemen voor de nieuwe eigenaar te voorkomen. Inter-France zal u hierbij met raad en daad terzijde kunnen staan.

Drankvergunningen

Naast een exploitatievergunning zoals hierboven beschreven zullen op een camping al of niet alcoholhoudende dranken verstrekt of verkocht worden. Hiervoor dient de exploitant over een drankvergunning te beschikken, een “Licence de débit de boissons” Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het serveren van dranken als onderdeel van een maaltijd (“Licence Restaurant”) of als consumptie zonder dat er bij wordt gegeten. Soms worden campings aangeboden met een drankvergunning waarbij nader onderzoek uitwijst dat het slechts om een vergunning gaat voor drankverstrekking als onderdeel van een maaltijd. Een stokbrood wordt niet als een volledige maaltijd beschouwd en op basis van een dergelijke vergunning mag dan ook geen drank worden verkocht anders dan bij een volledige (!) maaltijd. Hieronder een overzicht van de drankvergunningen:

Tableau - Les différents types de licences selon la nature des boissons
Type de boissons Débit de boissons à consommer sur place Débit de boissons à emporter Restaurant
Groupe 1 : boissons sans alcool Vente libre Vente libre Vente libre
Groupe 3 : boissons fermentées non distillées (vin, bière, cidre, poiré, hydromel) et vins doux naturels, crème de cassis, jus de fruits ou de légumes comportant jusqu'à 3° d'alcool, vin de liqueurs, apéritif à base de vin, porto, liqueurs de fraises, framboises, cassis ou cerises avec un taux inférieur ou égal à 18° d'alcool Licence III, dite licence restreinte Petite licence à emporter Petite licence restaurant
Groupes 4 et 5 : rhums, tafias, alcools distillés et toutes autres boissons alcooliques avec un taux supérieur à 18° d'alcool (gin, vodka, whisky, etc.) Licence IV, dite grande licence ou licence de plein exercice Licence à emporter Licence restaurant

Let op!!

Het is in Frankrijk verplicht dat de nieuwe houder van eendrankvergunning een opleiding heeft gevolgd, waarmee hij een "Permis d’exploitation" heeft verkregen.Het gaat hier om een opleiding welke gedurende 3 dagen gevolgd dient te worden bij een daartoe aangewezen instelling. Inter-France beschikt over nadere informatie hieromtrent.

Naast bovengenoemde vergunningen en normen zijn er nog allerlei eisen waar een camping aan dient te voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van hygiëne,veiligheid en toegankelijkheid voor minder-validen.

Bij de overname van een camping is van belang dat in de contracten op de juiste wijze aandacht wordt besteed aan de conformiteit en aan eventuele aanschrijvingen of sluitings-dreigingen die aan de campingeigenaar kunnen zijn toegezonden. Deskundige begeleiding is onontbeerlijk.

Mobilhomes en Chalets

Op de meeste campings mogen 80 tot 100% van het aantal plaatsen voorzien worden van mobilhomes, mits deze voorzien van die onderdelen die kenmerkend zijn voor "mobiliteit", zoals wielen, een dissel, verlichtings- en reminstallatie en de verplaatsing niet wordt belemmerd door bijvoorbeeld een ombouw of vast bevestigde terrassen. De oppervlakte mag niet groter zijn dan 35m2, sommige modellen zijn toegestaan tot 40 m2. Er zijn een aantal gevallen waarin beperkingen bestaan voor de plaatsing van mobilhomes of van het aantal dat geplaatst mag worden, bijvoorbeeld indien een terrein zich in een overstroombaar gebied bevindt of als er bijzondere wetten of gemeentelijke bepalingen zijn waardoor plaatsing van mobilhomes wordt beperkt. Een belangrijk begrip is de "Habitation Légère de Loisirs", de H.L.L.. Veel chalets vallen onder deze kwalificatie. Een H.L.L. heeft een woonoppervlak van maximaal 35m2 en mag op een camping "Tourisme" in de meeste gevallen worden geplaatst op 20% van het aantal plaatsen. Voor de plaatsing van een H.L. L. behoeft geen bouwvergunning te worden aangevraagd. In sommige gemeentes kunnen beperkende bepalingen gelden.

Voorbeeld resultatenrekening (camping*** 100 plaatsen)

Omzetten
Omzetten camping 120.000
Omzet verkopen winkel 15.000
Omzet horeca 40.000
Totaal 175.000
Inkopen
Inkoop winkel
9.000
Inkoop horeca
13.000
Totaal inkopen 22.000
Externe kosten
water 1.000
elektriciteit en gas 4.000
onderhoud/reparaties 4.500
brandstoffen 1.100
verzekeringen 2.000
honoraria 3.000
pubiliciteit 8.000
reiskosten 2.200
representatie 1.000
porti 1.000
telefoon 1.500
belastingen/heffingen 4.500
salarissen personeel 19.000
salaris eigenaar 23.000
sociale lasten personeel + eigenaar 23.000
afschrijvingen 10.000
Totaal kosten 108.800
Totaal inkopen en kosten: -/-130.800
Brutowinst: 44.200

Het brutowinst bedrag is beschikbaar voor betaling van rente en aflossing van financiering, belastingen (vennootschapsbelasting) en onvoorziene posten. Uit de brutowinst (€ 44.200) dienen eveneens het inkomen voor de eigenaar en sociale lasten dienen te worden voldaan, zodat er niet veel zal resteren voor betalingen van rente en aflossingen aan een bank. Banken zullen derhalve terughoudend zijn, gezien het feit dat enige "aflossingscapaciteit" kan worden verwacht is er misschien bereidheid een geringe financiering te verstrekken, maar er gelden nog allerlei andere beoordelingscriteria. Een aankoop uit eigen middelen, zonder tussenkomst van een Franse bankinstelling, verdient ruimschoots de voorkeur.

Indien de camping uit bovenstaand voorbeeld te koop zou worden aangeboden, zou de vraagprijs worden vastgesteld aan de hand van de waarde van het fonds de commerce (goodwill en inventaris/materieel), dient door een specialist te worden bepaald en wordt vervolgens vermeerdert met de getaxeerde waarde van het onroerend goed.

Financiering

Banken in Frankrijk zijn zèèr terughoudend en financieringen worden uitsluitend verstrekt indien men ervan overtuigd is dat er voldoende "aflossingscapaciteit" zal zijn. Men raakt hiervan overtuigd als de exploitatie-resultaten van de afgelopen jaren dit duidelijk aantonen. Men zal nooit een financiering verstrekken uitsluitend op basis van een goed ondernemingsplan met veelbelovende prognose, als daar niet tevens een aantoonbaar goed resultaat in het verleden kan worden overlegd.

In de praktijk zal de koopsom van een camping bepaald zijn door de waarde van het onroerend goed en door de (aantoonbare) bedrijfsresultaten van de afgelopen jaren. In de regel leidt een hogere gerealiseerde jaaromzet tot een hogere waarde van de bedrijfsactiviteit en dus tot een hogere koopsom. Een hogere prijsklasse betekent dus vaak een hogere aantoonbare omzet en resultaat.

Voor campings in de hogere prijsklasse (vanaf 1.000.000 euro) kan daardoor veelal een hoger percentage financiering worden verkregen, zij het dat een Franse bank zelden meer verstrekt dan 50%, bij uitzondering 60%, van de koopsom. De rest dient uit eigen vermogen van de koper te worden geïnvesteerd (en dus niet elders geleend zijn). Zelfs als het onroerend goed een enorme overwaarde zou hebben is het acceptatiebeleid van banken terughoudend. De achtergrond hiervan is o.a. de korte exploitatieperiode (veel campings realiseren 80% van de omzet in een periode van 6 weken) en de gevoeligheid van het campingbedrijf voor externe invloeden als omslag van het weer, economische factoren etc. Tevens geldt voor kleine bedrijven ook een bepaalde afhankelijkheid van de persoon van de eigenaar en diens gezondheid, in de optiek van de banken ook een factor die tot een voorzichtige houding leidt. Daarnaast speelt ook het feit dat kopers van een camping in Frankrijk vaak geen professionele ervaring hebben op het gebied van de exploitatie van een dergelijk bedrijf en men dus weinig "houvast" heeft voor een te verwachten succesvolle exploitatie.

Ervan uitgaande dat de koper inkomensafhankelijk wordt van het aan te kopen bedrijf, geldt voor campings dat tot een koopsom tot 350.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie tussen 350.000 en 600.000 geldt dat het te verkrijgen percentage financiering meestal ligt tussen 0 en 25% en voor de prijsklasse vanaf 600.000 euro loopt dit percentage op tot 25 à 50%, bij uitzondering iets hoger. Uiteraard is e.e.a. geheel afhankelijk van de exacte bedrijfsresultaten en het “profiel” van de koper. In het algemeen verdient het de voorkeur uit te zien aan een aankoop welke uit eigen middelen kan worden gefinancierd, het geeft bovendien een sterkere onderhandelingspositie als geen financieringsvoorbehoud behoeft te worden gesteld.

Het bovenstaande betekent dat ook voor de aankoop van een stuk grond en het vervolgens opzetten van een nieuwe camping zelden of nooit financiering kan worden verkregen. Bovendien zijn de kosten om aan alle verplichte normen en voorschriften te voldoen extreem hoog en is het opzetten van een geheel nieuwe camping slechts bij uitzondering een rendabele activiteit.

Indien uitsluitend een Fonds de Commerce van een camping aangekocht wordt (het terrein en opstallen worden dan gehuurd) is financiering eveneens moeilijk, om redenen als hierboven uiteengezet en daaraan toegevoegd het ontbreken van onderpand in onroerend goed. Tevens geldt dat voor een financiering bij de aankoop van een fonds de commerce naast een hogere rente een aanzienlijk kortere looptijd wordt gehanteerd (7 jaar), waardoor de jaarlijkse lasten stijgen en dus de verkrijgbaarheid van een lening bemoeilijkt wordt als het bedrijfsresultaat beperkt is, zoals bij kleine campings vaak het geval kan zijn. Voor de financiering van een fonds de commerce geldt in de praktijk dat tot een koopsom van ca 200.000 euro vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen, voor de categorie daarboven geldt dat soms financiering kan worden verkregen, maar dat het te verkrijgen percentage meestal ligt tussen 0 en 25, bij uitzondering iets hoger.

Naast de hierboven genoemde indicaties van percentages financierbaarheid dient rekening gehouden te worden met een reservering van een bedrag uit de eigen middelen ten behoeve van de bij overdracht te betalen koperskosten, aanvangsinvesteringen en startkapitaal.

De tabel hieronder geeft een indicatie van de relatie tussen het netto te investeren eigen kapitaal en de maximale koopsom. Naast het eigen kapitaal voor de aankoop dient u uit eigen middelen eveneens een bedrag te reserveren voor aankoopkosten en aanvangskapitaal voor eventuele investeringen of levensonderhoud in de aanvangsperiode. Het totale bedrag aan eigen middelen dient dus (iets) meer te bedragen als het Eigen kapitaal in de tabel hieronder, in ieder geval dient tevens ca. 10% van de koopsom beschikbaar te zijn.

In de tabel is in de middelste kolom een schatting opgenomen van maximale koopsom bij de aankoop van "Murs + Fonds de Commerce", waarbij zowel de "Murs", zijnde terrein en opstallen worden aangekocht alsmede het "Fonds de Commerce", zijnde de bedrijfsactiviteit (goodwill, inventaris, vergunningen etc.).

Eigen kapitaal voor aankoop Maximale koopsom Aankoop Murs + Fonds de Commerce
< 350.000 350.000
< 600.000 600.000 tot 700.000
< 1.000.000 Maximaal tot 1,5 x eigen kapitaal
> 1.000.000 Maximaal tot 2x eigen kapitaal

Voorbeeld: als uw totale eigen vermogen € 350.000 bedraagt en u € 50.000 reserveert voor aankoopkosten en aanvangskapitaal, kunt u € 300.000 eigen kapitaal op de koopsom inbrengen. In de tabel ziet u dat in deze categorie vrijwel nooit een financiering kan worden verkregen. Campings in deze categorie kunnen weliswaar over een mooi onroerend beschikken maar hebben veelal een beperkte omzet en dus beperkte mogelijkheid om rente en aflossing te voldoen.

Conclusie: indien de koper niet beschikt over minimaal 200.000 à 250.000 euro eigen kapitaalsbreng zal de aankoop van een camping vaak niet haalbaar zijn. Indien u niet alleen een Fonds de Commerce maar ook het terrein en opstallen in eigendom wilt kunnen verwerven zal een aanzienlijk hoger bedrag aan eigen kapitaal minimaal beschikbaar dienen te zijn.

Een nieuwe camping opzetten

Het aankopen van een terrein met de intentie om daarop zelf een nieuwe camping in te richten is een zeer complexe en kapitaal-intensieve aangelegenheid, waarvoor in de meeste gevallen geen enkele vorm van bankfinanciering te verkrijgen zal zijn. Zelfs als er al toestemming is verkregen om een camping te realiseren en bij uitvoering van de werkzaamheden aan alle voorwaarden van de bouwvergunning is voldaan zal na gereedkoming van de werkzaamheden de zaak gekeurd worden door een commissie waarin allerlei disciplines zijn vertegenwoordigd en waarvan de beoordeling onvoorspelbaar kan zijn, doordat deze vaak ingegeven worden door de subjectieve zienswijze van beoordelende personen of door lokale omstandigheden. Zo komt het voor dat ondanks afgegeven vergunningen de opening van een nieuwe camping wordt belemmerd door allerlei nieuwe eisen, die mede het gevolg zijn van een trend tot verscherping van de regelgeving. Al met al is een traject waarvan het verloop en de uitkomst onderwerp kunnen zijn van verrassingen met ingrijpende (financiële) gevolgen. Voor wie graag zelf ontwikkelt en verbetert is het dan ook vaak een interessantere optie om op zoek te gaan naar een terrein met een (geldige) exploitatievergunning maar met een achtergebleven omzet of minder goede staat van onderhoud.

Aankoopproces

Het aankoopproces van een camping is een zeer specialistische aangelegenheid, waarin aandacht dient te worden gegeven aan vergunningen, regelgeving, het al of niet bestaan van aanschrijvingen of verplichtingen tot het uitvoeren van werkzaamheden en ook aan de lusten die men graag over wil nemen en de lasten die men liever niet overgedragen krijgt. Het is daarom van groot belang om u vanaf het begin te voorzien van deskundige begeleiding. Inter-France beschikt over jarenlange ervaring en uitgebreide expertise om uw aankoop in goede banen te leiden. De dienstverlening van Inter-France is beschikbaar voor ieder die zelf een object heeft gevonden en tot aankoop over wil gaan. Heeft u zelf een geschikt object gevonden? Kijk op onze pagina advies bij aankoop